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Fondi ad apporto

Il decreto legge n. 351/01 non contiene una disciplina fiscale specifica per gli apporti ai fondi immobiliari. È previsto invece un regime fiscale specifico per i fondi immobiliari ad apporto pubblico, costituiti per almeno il 51% con apporto di immobili o diritti reali immobiliari da parte dello Stato e di altri enti pubblici, nonché da società interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti (art. 14-bis della legge n. 86/94).

In assenza di una disciplina specifica per gli apporti ai fondi real estate, si rendono applicabili alle operazioni di sottoscrizione mediante conferimento di beni le disposizioni tributarie vigenti per i conferimenti in società, considerata la comunanza dei profili strutturali tra conferimento e apporto e l’assenza nella disciplina di riferimento di elementi che giustifichino l’applicazione di un differente regime fiscale. Ne consegue che, ai fini delle imposte sui redditi, anche a queste operazioni si rende applicabile la disciplina delle cessioni a titolo oneroso. L’operazione determina pertanto il realizzo delle plusvalenze (o minusvalenze) risultanti dalla differenza fra il costo fiscale dei beni apportati e il corrispettivo del conferimento. In tal caso, deve considerarsi come corrispettivo del conferimento il valore normale delle quote ricevute dal conferente.

In quanto equiparati alle cessioni a titolo oneroso, il regime impositivo degli apporti varia in funzione della natura del soggetto apportante e dell’oggetto dell’apporto.
L’apporto di beni al fondo (qualora sia effettuato da persone fisiche, enti non commerciali, società semplici e soggetti equiparati), determina infatti la realizzazione di un reddito diverso, se i beni sono costituiti da terreni edificabili o immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, ovvero da partecipazioni qualificate o non qualificate. Nell’ipotesi in cui l’apporto sia effettuato nell’esercizio di un’attività d’impresa commerciale, il corrispettivo concorre invece alla formazione del reddito d’impresa.

In luogo dell’applicazione del regime ordinario, le plusvalenze realizzate all’atto dell’apporto possono essere assoggettate a imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP, con aliquota del 20%. Le operazioni di apporto di beni a fondi immobiliari effettuate da imprese commerciali (imprenditori individuali, società e enti commerciali) sono inoltre soggette a IVA.

L’imponibilità dell’operazione, comunque, varia in funzione della tipologia del bene oggetto dell’apporto. Nel caso di apporto di beni immobili si deve verificare, ad esempio, se ricorrono le condizioni per l’applicazione dell’esenzione dall’imposta prevista, ovvero se trattasi di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria e pertanto esclusi dall’applicazione dell’IVA.
Occorre inoltre valutare se sussistono i presupposti per l’applicazione della disciplina prevista per le operazioni di conferimento di azienda o rami di azienda: in questo caso infatti gli apporti costituiti da una “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto” si considerano compresi tra le operazioni escluse dal campo di applicazione dell’IVA.

Infine, nel caso in cui l’oggetto dell’apporto siano partecipazioni, l’operazione sarà sempre qualificabile come esente ai fini dell’IVA.

I fondi immobiliari ad apporto pubblico sono soggetti invece a particolari disposizioni.

In particolare, ai fini delle imposte sui redditi, è stabilito che gli apporti effettuati nei confronti di questa particolare categoria di fondi immobiliari non diano luogo a redditi imponibili (o a perdite deducibili) in capo all’apportante, indipendentemente dalla sua natura giuridica (pubblica o privata) e dalla tipologia di attività svolta. Inoltre, le quote ricevute in cambio dell’apporto mantengono il medesimo valore riconosciuto fiscalmente ai beni prima dell’apporto.

Infine, per quanto concerne la disciplina ai fini IVA, questa risulta dovuta secondo le regole ordinarie, sia per gli apporti effettuati da soggetti pubblici che da soggetti privati, sempre che ricorrano le condizioni che ne rendono dovuta l’applicazione.